旺角花園街108號的銀津點心茶餐廳，2024年底靠店主女兒在Threads發文，一度把小店從生意寒冬拉回來，排隊人潮讓它成了社交媒體救活實體店的範例。但故事在今年9月畫下句點：店家宣布因租金壓力結業，當時月租是8.8萬元。如今舖位由李根興旗下盛滙商舖基金放售，意向價2,290萬元，比2020年底的買入價3,100萬元低810萬元。我的判斷很直接：社群流量救得了客流，救不了租金結構，這筆蝕讓是街舖市場「流量不敵租金」的具體代價。
爆紅之後，租金負擔沒有變過
Threads那篇人情味十足的帖文帶來的是短期客流，讓店家撐過了對面新開點心店的競爭，也撐過了門面被小巴站遮擋的劣勢。但租金是每月固定支出，8.8萬元不會因為排隊人潮變多而減少。當小店的毛利無法長期覆蓋這個成本，流量紅利只是把結業時間往後推，沒有改變結局。
業主的反應同樣值得拆開看。銀津結業後，盛滙基金把舖位月租叫價9.8萬元招租，比原租金高約11.4%。這個加租幅度顯示業主對租金回報仍有期待，但市場給出的答案是另一回事：舖位至今未租出，反而轉為放售。從3,100萬元買入到2,290萬元叫價，每平方英呎約13,879元的定價，反映的是買家不願為這個租金水平買單。
街舖與住宅的分化，比想像中更極端
這件事和住宅市場的表現形成強烈對照。本週末十大屋苑錄得8宗成交，按週回升33.3%，海怡半島、美孚新邨、嘉湖山莊都有成交，中原地產指出10月一手市場錄逾1,700宗成交，較上月增長兩成多。住宅市場有流動性、有成交、有銀行願意放貸，而街舖市場連有社群聲量的個案都撐不住估值。
第一太平戴維斯的零售租賃報告解釋了這個分化：2026年首季核心街舖租金按季上升2.7%，尖沙咀和旺角分別升3.2%和3%，但主要購物中心只微增0.4%。租金回升的是核心黃金地段，受惠於銀行證券業擴充和內地品牌進駐，例如匯豐財富管理租用銅鑼灣京華中心大面積樓面。而民生商區的傳統餐飲，面對的是港人北上消費和網購比重增加的雙重壓力，2025年港人出境人次按年增長12.3%，網上零售額按年大增12.8%。銀津所在的花園街屬於民生消費區，正好落在這個受壓的一側。
蝕讓不是個案，是同一個結構問題
盛滙基金的處境不止這一筆。李根興旗下基金持有的北角電氣道地舖，新近以1,910萬元易手，持貨4年賬蝕1,190萬元或約38%。更早之前，該基金三個月內連環蝕讓10個舖位，套現約1.56億元，總買入價2.075億元。李根興自己也承認，舖價過去十年累跌超過五成，當前工商舖成交量全年只有100多至200億元，住宅是6,000億元，差距是三十分之一甚至五十分之一。
另一個關鍵是銀行態度。李根興指出，現在買商舖銀行幾乎不借錢，所有成交都要全額現金支付，而且銀行持續「call loan」要求還款，迫使投資者賣舖套現。當槓桿渠道關閉、成交量冰封，即使業主願意降價，也未必找得到買家。這解釋了為什麼銀津舊址從連租約叫價3,000萬元，到現在交吉放售2,290萬元，價格一路下修。
結論：流量是延遲器，不是解藥
回到核心問題：社群爆紅能不能救高租金的小店？答案是否定的。銀津的案例顯示，流量帶來的是短期客流，無法改變租客的固定租金負擔；當租金超出小店毛利承受範圍，結業只是時間問題。而業主加租後仍租不出去，最終以低於買入價810萬元放售，則是市場對這個租金水平的重新定價。
要推翻這個判斷，需要看到同區街舖成交價和租金回報率明顯回升，或者盛滙以接近3,100萬元的價格成功易手。目前的資料還看不出這些條件正在發生。對讀者而言，這件事提醒的是：評估街舖投資不能只看客流故事，租金成本結構和銀行融資環境才是決定成敗的底層因素。單一個案不足以代表整個街舖市場，但當連最有話題性的店家都撐不住時，這個訊號值得認真看待。