美聯物業最新展望指出，香港樓市正走出上半年的短暫整固期，第四季有望重回上升軌道，並維持全年樓價上升約15%的預測。然而，這輪復甦的本質已發生根本性轉變：市場焦點正從「整體反彈」迅速過渡到「精選資產」的結構性分化階段。租金屢創新高、發展商以具競爭力的價格推盤，以及即將公佈的《施政報告》政策建議，共同勾勒出一幅更為複雜、更考驗買家眼光的市場圖景。
整固期的告別與租金動能的雙重訊號
美聯集團行政總裁馬泰陽指出，自6月下旬起，一、二手交投放緩、樓價升勢收斂的整固期，實則是市場消化前期升幅的健康調整。近期多個新盤以積極定價推出，帶動積壓的購買力逐步釋放，交投回穩。更關鍵的訊號來自租務市場：租金持續攀升並屢創新高，這直接強化了租轉買的趨勢。當租金回報率因租金上漲而變得更具吸引力時，會吸引更多租客轉化為買家，形成一個自我強化的置業需求循環。這股由真實用家需求驅動的動能，是本輪樓市韌性的核心支柱。
一手市場：產品力與定價策略成決勝關鍵
發展商在第四季的推盤策略，將直接檢驗市場對不同質素資產的接受度。新盤若能在設計實用性、景觀或社區配套上提供獨特價值，並配合具競爭力的定價，便能有效吸納市場資金。這解釋了為何部分項目能快速去化，而其他則面臨壓力。市場正從「有樓就買」的普漲邏輯，轉向「為何買這樓」的理性評估。買家更注重單位的具體優勢與性價比，發展商的產品力與定價策略，將成為決定銷售速度與去化率的核心。
二手市場與名人動向：核心區優質資產的流動性溢价
二手市場同樣呈現分化。一方面，部分區域或樓齡較舊的單位可能面臨價格壓力，業主需透過折讓促成交易。另一方面，核心地段的優質住宅，如跑馬地禮頓山近期錄得的名人交易，則在長線持有後仍能實現顯著升值。這類物業的價值不僅在於地段稀缺性，更在於其作為資產配置核心的穩定性與流動性。與此同時，商舖市場如灣仔謝斐道巨舖的易手，反映出內地資金對香港核心區實體資產的興趣仍在，但買家背景與用途日趨多元化。
政策預期與利率環境：構建第四季的觀察框架
即將公佈的《施政報告》及香港首個《五年規劃》備受矚目。美聯物業建議提升自置居所比率至55%、持續招商引資及檢視投資移民政策，這些若落實，將從需求端為樓市提供結構性支持。然而，市場仍須面對全球利率環境的不確定性。雖然市場普遍預期降息週期將臨，但降息的實際節奏與幅度，將直接影響買家的負擔能力與入市意願。在這個過渡期內，買家策略應更注重資產本身的現金流生成能力與長期價值，而非短期價格波動。
總結來說，香港樓市已告別單邊上漲的「普漲」時代，進入一個需要精挑細選的「精選資產」階段。租金強勁、用家需求回穩、政策預期正面，為市場提供了底部支撐。但能否在第四季脫穎而出，將取決於個別資產的質素、發展商的定價智慧，以及對利率與政策變化的敏銳度。想掌握更深入的樓市分析與趨勢解讀，歡迎訂閱「財經洞策」獲取持續更新。