香港樓市在9月中旬出現了兩宗鮮明對比的交易，恰好揭示了當前市場的核心矛盾：買家對「不合理價格」的容忍度正迅速降低。一方面，恒地旗下已屬現樓的北角君譽峰錄得撻訂個案，買家在簽署臨時合約僅5日後便棄購，料損失近27萬元訂金；另一方面，被稱為「收租王」的永倫集團，將長沙灣青山道全幢永倫大廈以約4.5億元易手，較兩年前的索價大幅折讓逾35%。這兩筆交易並非孤立事件，而是樓市進入「功能重估」與「價值重估」雙重分化階段的具體體現。
君譽峰撻訂：納米盤的總價承受力與棄購風險
是次撻訂單位為君譽峰23樓E室，實用面積205平方呎（約19平方米），屬開放式間隔。單位於2026年9月初以539.61萬元成交，實用面積呎價約26,322元，買家當時採用90天現金付款計劃。然而，交易在數日內即告終止。根據協議，發展商有權沒收買家已支付的樓價5%作為訂金，金額近27萬元。
這宗撻訂案凸顯了納米盤在當前市場下面臨的雙重壓力。其一，是總價的絕對門檻。儘管單位面積細小，但539萬元的總價對於首次置業或投資者而言，仍是一筆龐大的資金承諾。其二，是付款計劃的靈活性不足。90天現金付款要求買家在短時間內籌措全額資金，在貸款審批或個人財務狀況出現任何變數時，棄購的風險便會急劇升高。這反映出，在利率維持高位的環境下，市場對這類「高呎價、高總價、低實用」的納米投資產品，其價值的接受度正在重新校準。
永倫大廈折讓35%易手：商業地產的「功能重估」進行式
永倫大廈的交易則從另一角度印證了市場的重估過程。該大廈位於長沙灣青山道412至420號，總建築面積逾8萬平方呎，共29層，已於2023年完成翻新。永倫集團早於2005年以1.3億元購入該物業，並於2024年11月以7億元放售，其後於2025年6月調降至6億元，最終以約4.5億元成交，成交呎價約5,324元。
從1.3億到4.5億，永倫持貨21年仍獲利3.2億元，升值近2.5倍。但從賣方角度看，從最初索價7億到最終成交的4.5億，其間高達35%的折讓幅度，揭示了傳統零售或辦公功能的商業地產所面臨的估值困境。買家接手後，物業現規劃為其他指定用途（酒店），這表明舊有的「收租」模式已難以支撐昔日的估值。市場資金正從無法提供差異化現金流或增長潛力的資產中撤離，轉向能精準解決新需求（如學生宿舍、長者護理、數據中心）的功能性資產。
分化加速：從「買地段」到「買功能」的投資邏輯轉變
君譽峰的撻訂與永倫大廈的折讓出售，共同指向一個結論：香港樓市的普漲時代已經結束，市場正進入精準的「資產分層」階段。買家和投資者不再盲目追逐「地段」或「品牌」，而是嚴格審視每一項資產的「功能」與「價格」是否匹配。
對於住宅市場，尤其是納米盤或非核心區物業，買家會更審慎地評估其真實的居住價值、未來租金回報率以及在升息環境下的供款能力。任何定價脫離基本面或付款條款過於嚴苛的產品，都面臨更高的撻訂風險。對於商業地產，則意味著僅依賴傳統零售或辦公功能的資產，其估值將持續受到壓力。資金的流向清晰地指向那些能提供新功能、新現金流模型的資產。
我們在先前的分析中已提出，西部走廊未來大量的新供應，將對區域樓價構成結構性壓力。君譽峰的案例則補充了另一個維度：即便是市區物業，若其功能與價格無法說服市場，同樣會遭遇價值重估。下一個值得觀察的指標，將是類似納米盤或功能單一的非核心區屋苑，其二手成交量與造價是否會進一步分化，這將是市場價格壓力最直接的體現。