香港樓市在9月初呈現清晰的「分層分化」格局。一方面，非核心區域的高端新盤以招標形式試圖突破價格上限；另一方面，整體二手市場指數在新盤搶客下升勢放緩，陷入拉鋸。市場資金不再盲目追逐，而是精準流向具備獨特產品或景觀優勢的資產。
愉景灣「滿‧意」招標策略：以景觀資本對標市區頂級豪宅
由香港興業與中信泰富合作發展的愉景灣北部項目「ONE TOSCANA 滿‧意」，今日（4日）開放6伙現樓單位予傳媒參觀，發展商透露已取滿意紙，最快於下周公佈銷售安排，大機會以招標形式發售。這是一個值得細究的信號。發展商明確指出，招標意向價將參考南區及中、西半山一帶樓盤，理由是景觀及周邊環境類近。
此策略跳出了傳統的「區域比較」框架。過往，新界東或離島物業在定價上往往與同區二手盤比對，但「滿‧意」這次直接訴諸「生活形態」與「稀缺景觀」的資本，試圖吸引高淨值買家進行跨區資產配置。項目早前開放示範單位時已錄得逾2,200人次參觀，當中逾五成本地客，亦不乏外籍人士、內地高淨值人士及專才，反應不俗。這反映在「分層分化」市場中，能提供獨特居住體驗的物業，其價格錨點可以脫離地理限制，與市區頂級單位競爭同一個資金池。
此一發展亦是香港樓市「資本遷徙」的又一例證。資金正從功能單一、缺乏故事的資產撤出，流向具備「跨境自住」吸引力或強烈主題（如景觀、科技）的物業。愉景灣的招標能否成功，將檢驗這類「非典型豪宅」的市場接受度，並可能為其他具備獨特賣點的郊區項目定下新的價格參考。
CCL微升0.3%：新盤主導下二手市場的疲態
與一手市場的熱鬧形成對比，整體二手樓價升勢明顯放緩。中原城市領先指數CCL最新報162.02點，按周升0.30%，創逾三年次高。然而，這微升背後是二手市場的拉鋸。中原地產研究部指出，長沙灣新盤開價吸引，帶動整體氣氛，但多個新盤陸續推售搶去焦點及購買力，加上筍盤被消化，二手陷入膠著，影響樓價升勢受壓。
近4週CCL在161至162點窄幅徘徊，恰恰說明了市場的雙重性格。資金並未撤離樓市，但它變得極度挑剔。它願意為一個設計突出、品牌可靠或景觀獨特的一手單位支付溢價，卻對二手市場中質素參差、議價空間有限的單位保持審慎。這種選擇性是「分層分化」的核心特徵。
從「普漲」到「精選」：買家與業主的應對思維
在此格局下，市場參與者需要調整預期。對於買家而言，「上車」或「換樓」的決策，不能只看整體市場指數的微升。指數反映的是「平均」，而市場內部正發生劇烈的結構性變化。資金正高度集中流向少數亮點項目，這可能推高特定區域或類型物業的價格，但對廣大二手市場的帶動力有限。我們曾於上月分析華潤叡璟熱賣與二手蝕讓並存的現象，指資金精準篩選優質資產，此趨勢在九月持續深化。
對於二手業主，尤其是非核心區域或質素普通的單位，「惜售」可能不是最佳策略。市場購買力存在，但它需要被「召喚」。單位若缺乏不可替代的優勢（如罕有景觀、極低密度、頂尖校網），在與源源不絕的一手新盤競爭時將處於劣勢。業主需更務實地評估自身物業的競爭力，並參考近期同類成交（無論是獲利抑或蝕讓）來設定合理預期。我們曾於八月追蹤上然現樓的銷售策略，當時已觀察到市場對「實用設計」與「所見即所得」的重視，此偏好正持續影響買家的抉擇。
結論：分化加劇，六周後見真章
當前香港樓市的動力，來自於發展商以產品力與獨特賣點主動出擊，撬動特定買家群體的購買力。愉景灣的招標策略，正是此一模式的體現。與此同時，二手市場則因新盤分流資金而呈現疲態，價格上行乏力。
這一分化格局是否會逆轉，關鍵在於兩個條件：一是美國利率政策是否出現明確轉向，從而全面降低融資成本，刺激廣泛的市場購買力；二是二手市場能否出現一批「筍盤」被掃清後，放盤減少，從而改變供需平衡。在這兩個條件實現之前，市場主旋律仍將是「精選資產」。未來六周，包括「滿‧意」的招標結果以及華潤叡璟的後續銷售，將提供更清晰的指標，檢驗市場對這類「非典型」高端物業的真實需求深度。