香港住宅銀主盤存量正在變長。中原地產研究部統計，截至2026年9月，整體住宅銀主盤存量升至262個，按季多30%，是2022年第四季有記錄以來15個季度最大的按季增幅。我的判斷是：這批單位反映銀行處理違約房貸的節奏加快，以及部分業主的供款能力已經到極限，但它還不足以證明整個香港樓價正在崩塌。最強的理由是，升幅集中在特定價位與區域，而且低價單位仍有成交，並非全面擴散。
銀行在清帳，不是在恐慌拋售
業主斷供後，房貸的抵押品被沒收成為銀主盤，銀行的目標是回收資金、降低壞帳，而不是賣到最高價。所以銀主盤的開價與成交價，往往比同區市價低一截。屯門掃管笏的緹岸（前稱恆大．珺瓏灣）就是典型：一伙實用面積206平方呎的開放式連花園單位，拍賣開價僅100萬元，每平方英呎約4,854元，而原業主2020年12月買入價是407.9萬元，當時每平方英呎逼近2萬元。銀行估價220萬元，開價卻只有100萬元，這中間的落差就是銀行願意讓出的折扣。
誰付出代價？當然是原業主，帳面損失以百萬元計。誰得益？承接的買家以遠低於當年買入價的金額入市，銀行雖然虧損，但至少回收部分資金。至於同區其他業主，則要承受這類低價成交對心理價位的拉扯。緹岸這類單位的極端蝕讓，部分來自產品本身的限制：實用面積只有200多平方呎的開放式戶，當年以高每平方英呎價格買入，抗跌能力本來就弱。
升幅集中在中價位，九龍最明顯
把262個存量拆開看，訊號更清楚。私人住宅存量185個，按季升28%；公營房屋存量77個，升38%。以放盤價劃分，1,000萬至2,000萬港元的私樓銀主盤新增數量大增2.67倍，但期內賣出量遠少於新增量，所以存量升1.67倍。相對地，500萬港元或以下的類別雖然新增也多，但賣出量不錯，存量升幅反而較小。這說明市場對低價上車盤仍有承接力，中價位單位的流動性卻在惡化。
分區來看，九龍區私人住宅銀主盤存量69個，按季大升57%，是三區中最高；港島升18%，新界升14%。九龍1,000萬至2,000萬港元類別新增4宗、只賣出1宗，存量因此急升3倍。另一個極端案例是東涌的世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店，被滙豐銀行委任接管人沒收後，以27億元售出，每平方英呎建築面積約4,426元，低於每平方英呎約1萬元的建造成本。這類商業物業的大幅折讓，與住宅市場是兩種不同的壓力來源，不應混為一談。
另一種解讀：這只是銀行加快處理
最合理的另一種解釋是，銀主盤增加不代表違約突然惡化，而是銀行臨近年尾加快處理存量。中原地產也提到，一手新盤低開搶客、二手成交受壓，令買家購買銀主盤的意欲下降，存量因此累積。這個說法有其道理，因為銀主盤的形成有時間落後，現在看到的存量，反映的是過去一段時間的違約與拍賣流程。
但兩種解讀可以並存。銀行加快處理是供給端的節奏，業主斷供是需求端的壓力，兩者同時存在。目前的資料還看不出哪一個力量更大，因為中原只公布存量與新增、賣出數量，沒有公布違約率或房貸拖欠比率。可以確定的是，如果第四季存量真的升到約300個水平，接近2025年第二季的高峰，那就不是單純的季節性處理，而是壓力仍在累積。
結論：銀主盤是落後指標，先看成交量再看價格
回到核心問題：銀主盤升三成，是不是香港樓價崩盤的前兆？我的答案是否定的，至少現在還不是。銀主盤是落後指標，它告訴我們過去的違約正在被處理，卻不預告未來的樓價走向。真正該看的是這批低價單位有沒有人接，緹岸一個224平方呎開放式戶以180萬元成交，較9年前買入價貶值57%，但確實賣得出；中價位單位的流動性會不會繼續惡化，特別是九龍區，也要一併觀察。
會推翻這個判斷的條件很明確：如果銀主盤存量連續幾季上升，同時二手成交量萎縮、買家完全不接低價盤，那就代表壓力已從個別業主擴散到整個市場。對一般讀者來說，這批銀主盤的存在提醒的是房貸槓桿的風險，而不是抄底的機會。任何考慮置業的人，都該把自己的收入穩定性與供款能力放在價格之前，因為緹岸的案例顯示，當年高每平方英呎價格買入的單位，跌起來可以非常深。