就在全香港還在為撤辣後樓價只是「有反彈、無大升」而忐忱的時候，中原地產創辦人施永青卻在專欄扔下一顆核彈：樓市已經見底，未來六年會迎來超長牛市，由今年3月低位134.89點一路衝上250點，累計升幅高達85%，甚至輕鬆突破2021年歷史高位191點！ 這個預測一出，討論區即刻炸鍋 施永青今次唱好的底氣其實很簡單。他說，樓市有周期，今次由2022年高位跌到2025年，只跌了三年、跌了三成，跟97金融風暴後跌足六年、蒸發七成比起來，簡直是小兒科。跌得越深反彈越狠是他的「物理定律」，既然今次跌得溫和，反彈自然也會「相對溫和」，但「溫和」在他口中，依然是六年85%、CCL衝250點的瘋狂幅度。 他最核心的邏輯有兩條： 第一，美元要長期貶值。港元跟美元掛鈎，美元跌港元陪跌，貨幣貶值時代，所有實物資產都會被動推高。金價已經率先暴升，香港樓作為最硬的硬資產，怎麼可能不跟？這句「看看金價就知道樓價可以升幾多」說得霸氣十足。 第二，未來供應會斷崖式下跌。發展商過去幾年捱貴息、捱淡市，個個「少做少錯」，買地慢、起樓慢，政府話未來三四年有十萬個單位供應，施永青直接話：「做唔到。」他預期再過兩三年，市場會突然發現無樓賣，到時樓價想不失控都難，政府想救都救唔到。 聽落好有道理，但現實卻狠狠打臉。 瑞銀、高盛、摩根士丹利這些大行最近的報告，幾乎一致看2025年樓價最多升0-5%，甚至有機會原地踏步。原因很簡單：一手貨尾仍多到誇張，發展商繼續劈價去庫存，最近多個新盤開價低過同區二手，連「麵包平過麵粉」都唔係笑話。而按揭利率雖然跟美國減息，但香港最優惠利率落得慢，供樓仍然貴，供平過租的黃金交叉點仲未全面出現。 更長遠來講，香港人口老化、中產流失這些結構性問題，唔係靠「高才通」幾萬個租客就能解決。網民一句「人工唔升，樓價升一倍有咩用？」 講真，施永青由2019年唱到今日，次次都話「見底啦」「反彈啦」，結果次次都變「燈神」，今次網民已經唔想再畀面，有網民質疑施永青身為地產代理老闆，言論存在巨大的利益衝突。「經紀為了佣金，當然說天天都是入市良機，」網民則指，「人工不加，樓價再升一倍又如何？」也有網民分析：「現在定期存款利息還有3厘，買樓收租扣除雜費回報率差不多，為什麼要冒資產貶值的風險？」 說到底，施永青這盤棋押的不是香港經濟復甦，而是兩件事：美元長期貶值＋供應斷崖。只要這兩件事成真，香港樓真會再現2003年後的瘋牛，甚至比當年更誇張；但如果大行說得對，庫存消化需時、高息陰影未散、人口結構繼續惡化，那麼現在信「六年升85%」衝入市，又可能是陷阱。